ભાસ્કર એક્સપ્લેનર:સુપ્રીમ કોર્ટે શા માટે કહ્યું ઘરની ખરીદી પર સમગ્ર દેશમાં હોય એક જેવું એગ્રીમેન્ટ? જાણો તેનાથી તમને શું ફાયદો થશે

7 દિવસ પહેલાલેખક: જયદેવ સિંહ
  • કૉપી લિંક

આ જ સપ્તાહે સુપ્રીમ કોર્ટે ઘરની ખરીદી પર સમગ્ર દેશમાં એક જેવા એગ્રીમેન્ટને લઈને કેન્દ્રને નોટિસ જારી કરી. વકીલ અને ભાજપા નેતા અશ્વિની ઉપાધ્યાયે ગત વર્ષે આ અરજી કરી હતી. અરજીમાં મકાન ખરીદનારા અને વેચનારા લોકો માટે સમગ્ર દેશમાં એક મોડેલ બિલ્ડર-બાયર એગ્રીમેન્ટ લાગુ કરવાની માગણી કરવામાં આવી છે.

અરજીમાં કહેવાયું છે કે બિલ્ડર ફ્લેટ વેચતી વખતે પોતાના લાભનું એગ્રીમેન્ટ બનાવે છે. અનેક પાનામાં એગ્રીમેન્ટ વાંચવું અને સમજવું ખરીદનાર માટે સંભવ હોતું નથી. તેનું નુકસાન ફ્લેટના ખરીદકારોને થાય છે. આ સાથે જ ખરીદકારને માનસિક, શારીરિક અને આર્થિક પરેશાનીઓથી બચાવવા માટે પણ કદમ ઉઠાવવાની માગણી અરજીમાં કરવામાં આવી છે.

અરજદારની માગણી શું છે? સમગ્ર દેશમાં એક જેવા મોડેલની જરૂર શું છે? રાજ્યોના એગ્રીમેન્ટમાં કેટલો તફાવત? એગ્રીમેન્ટમાં કેવા કેવા પ્રકારની ગરબડો હોય છે? એગ્રીમેન્ટનું એક મોડેલ બનવાથી કેવો ફાયદો થશે? અને એ કઈ રીતે હોવું જોઈએ? આ તમામ સવાલો પર અમે અરજી કરનારા સિનિયર એડવોકેટ અશ્વિની ઉપાધ્યાય સાથે વાત કરી... આવો તેમની પાસે જ સમજીએ.

આ મામલે કોર્ટે શું કહ્યું?
કોર્ટે કહ્યું કે ખરીદકારોનું પ્રોટેક્શન એક મહત્વનો મુદ્દો છે, જેને અભેરાઈએ મૂકી દેવાયો છે. દેશમાં ઘર ખરીદવા અંગે કોઈ સમાનતા નથી. આપણે સમાનતા લાવવી પડશે. બિલ્ડર કોઈપણ ક્લૉઝમાં કંઈપણ મૂકી શકે છે. અમે હાલમાં જ એક કેસની સુનાવણી કરી જેમાં પશ્ચિમ બંગાળ સરારે RERA જેવો જ કાયદો બનાવ્યો અને કહ્યું કે તેમાં કોઈ વિરોધાભાસ નથી. અમે તેને રદ કર્યો. કોર્ટના અનુસાર આ રીતનું મોડેલ એગ્રીમેન્ટ ઘર કે ફ્લેટ ખરીદનારાઓને બિલ્ડરના શોષણથી બચાવશે.

આ અગાઉ ફેબ્રુઆરીમાં આ પ્રકારની એક અરજીની સુનાવણી માટે પૂર્વ ચીફ જસ્ટિસ એસ એ બોબડેની અધ્યક્ષતામાં રહેલી બેન્ચ તૈયાર થઈ હતી. એ સમયે કોર્ટે કહ્યું હતું કે 20 રાજ્યોમાં કરારની શરતો અલગ-અલગ છે. આપણે જોવાનું છે કે કેન્દ્ર સરકાર કોઈ મોડેલ બનાવી શકે છે કે નહીં?

અરજદારની માગણી શું છે?
2016માં રિયલ એસ્ટેટ નિયામક પ્રાધિકરણ (RERA) આવ્યું જેનાથી બિલ્ડરોની મનમાનીને રોકી શકાય. પરંતુ રેરાનો ઉદ્દેશ પૂરો ન થઈ શક્યો. રાજ્યોએ રેરા અંતર્ગત કોઈ એગ્રીમેન્ટ ન બનાવ્યું. જે બિલ્ડરોએ એગ્રીમેન્ટ આપ્યા તેને જ રેરા લાગુ કરી દેવાયો. એવામાં એગ્રીમેન્ટ બિલ્ડરોના અનુસાર બન્યા.

અરજીમાં માગણી કરવામાં આવી છે કે આ સેક્ટરમાં પારદર્શિતા લાવવા માટે કોર્ટ નિર્દેશ આપે. આ માટે એક સમાન બિલ્ડર-બાયર એગ્રીમેન્ટ અને એજન્ટ-બાયર એગ્રીમેન્ટ બનાવવામાં આવે. આનાથી ખરીદકારોની સાથે ધોખેબાજીના મામલાઓ ઓછા થાય સાથે જ બિલ્ડર અને પ્રમોટર્સની મનમાની પર રોક લાગી શકે.

સમગ્ર દેશમાં એક જેવા મોડેલની જરૂર કેમ છે?
દરેક રાજ્યમાં કરારની શરતો અલગ-અલગ છે. ક્યાંક 20 પેજનું તો ક્યાંક 12 પેજનું એગ્રીમેન્ટ બને છે. એ અત્યારે ખૂબ જટિલ હોય છે, જેને આખું વાંચ્યા પછી તેના કાયદાકીય પેચ સમજવા સામાન્ય લોકો માટે લગભગ અશક્ય છે. આનો જ ફાયદો ઉઠાવીને કેટલાક બિલ્ડર એગ્રીમેન્ટમાં મનમરજી અનુસારની શરતો જોડી દે છે. જેનો ખરો અર્થ ગ્રાહકને પછી ખ્યાલ આવે છે. એગ્રીમેન્ટ માત્ર 2 પેજનું પણ હોઈ શકે છે. અંગ્રેજીના બદલે સ્થાનિક ભાષામાં હોય તો યોગ્ય રહેશે.

દરેક રાજ્યના હિસાબે જોઈએ તો અલગ-અલગ રાજ્યમાં તેમાં ઘણું બધુ અંતર આવી જાય છે. રાજ્યોએ પોતપોતાના નિયમો બનાવી રાખ્યા છે. અમારી પાસે સતત એવા કેસ આવી રહ્યા છે કે બિલ્ડરની મનમાની આગળ ખરીદકાર બેબસ છે. કોર્ટમાં જાણ થાય છે કે એગ્રીમેન્ટ જ ખૂબ જટિલ બન્યું છે.

કેવા-કેવા પ્રકારની ગરબડો છે?
ઉદાહરણ માટે મોટાભાગના રાજ્યોમાં બિલ્ડર એગ્રીમેન્ટમાં એ શરત પણ લગાવી દેવાય છે કે જો ફ્લેટના ઈન્સ્ટોલમેન્ટનો ચેક બાઉન્સ થશે તો ગ્રાહકે 12%થી 18% સુધીનું વ્યાજ દંડ સ્વરૂપે આપવું પડશે. જ્યારે, આ વાતનો ઉલ્લેખ ક્યાંય હોતો નથી કે જો પઝેશન 3ના બદલે 5 વર્ષમાં આપ્યું તો બિલ્ડરે પણ ગ્રાહક પાસેથી વસૂલ કરેલી રકમ પર એટલું જ વ્યાજ આપવું પડશે. એવી જ રીતે બિલ્ડર ક્યારેય એવું નથી જણાવતો કે એ જે ઘર બનાવશે તેમાં કેવા પ્રકારની સિમેન્ટ, સળિયા, ઈંટનો ઉપયોગ થશે. સિમેન્ટ-રેતીનો રેશિયો શું હશે.

એક જેવા એગ્રીમેન્ટમાં શું હોવું જોઈએ?
અત્યારે સમય પર ફ્લેટ કે ઘરનું પઝેશન નહીં આપવા પર બિલ્ડર પર કાર્યવાહી કે દંડની કોઈ જોગવાઈ નથી. જો કોઈ બિલ્ડરે ઈટાલિયન ટાઈલ્સ, સ્વિમિંગ પૂલ વગેરેનો ઉલ્લેખ કર્યો છે અને તેને તેઓ પરિપૂર્ણ ન કરે તો તેના પર કાર્યવાહીનો નિયમ એગ્રીમેન્ટમાં નોંધાયેલો હોતો નથી. એવી અનેક વાતો છે, જે એગ્રીમેન્ટમાં જોડવી જરૂરી છે.

એક મોડેલથી કેવી રીતે લાભ થશે?
જો ગ્રાહક ચૂકવણીમાં વિલંબ કરે છે કે બિલ્ડર સમયસર પઝેશન આપતો નથી તો બંને પક્ષે એક સમાન દંડ લાગવો જોઈએ. બિલ્ડર હવામાં વચનો નહીં આપી શકે. ઉદાહરણ તરીકે અનેક બિલ્ડર ફ્લેટમાં ફાઈવ સ્ટાર સુવિધાઓ આપવાની વાત કરે છે, પરંતુ એવું કંઈ હોતું નથી. મોડેલ એગ્રીમેન્ટ થવા પર આ પ્રકારની પરેશાનીઓ નહીં થાય. બંને પક્ષો માટે સમાન નિયમ હશે.

એક સમાન મોડેલ કેવી રીતે બની શકે?
નવું માળખું સરકારે નક્કી કરવું જોઈએ, ત્યારે એ રાજ્યોમાં એકસાથે લાગુ થઈ શકશે. એ ઓછામાં ઓછા પાનામાં અને સ્થાનિક ભાષામાં હોવું જોઈએ. આથી અમે અમારી અરજીમાં કેન્દ્રની સાથે જ તમામ રાજ્યોને પણ પાર્ટી બનાવ્યા છે.