તમારા શહેરના લેટેસ્ટ સમાચાર અને ફ્રી ઈ-પેપર મેળવો

ડાઉનલોડ કરો

ભાસ્કર એક્સપ્લેનર:ન ભાડૂઆતો પર મનફાવે એવા નિયમો થોપી શકાશે, ન તો મકાનમાલિકને કોઈ પરેશાન કરી શકશે; નવા કાયદા અંગે જાણો બધું જ

10 દિવસ પહેલાલેખક: રવિન્દ્ર ભજની
  • કૉપી લિંક
  • કેન્દ્રીય કેબિનટે ગત સપ્તાહે મોડલ ટેનન્સી એક્ટને મંજૂરી આપી
  • 2019માં આ કાયદાનો ડ્રાફ્ટ બન્યો હતો, હવે આ રાજ્યોને મોકલવામાં આવશે
  • રાજ્ય રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ બદલી શકે છે કે નવો કાયદો અપનાવી શકે છે

મકાન ભાડેથી લેવું કે દેવું, બંનેમાં જ ઘણી માથાકૂટ છે. આ પરેશાનીઓને દૂર કરવા માટે કેન્દ્ર સરકારે ગત સપ્તાહે મોડલ ટેનન્સી એક્ટને મંજૂરી આપી છે. આ કાયદો ભાડા અને એની સાથે જોડાયેલા મુદ્દાઓ પર ફ્રેમવર્કની જેમ કામ કરશે. રાજ્ય પોતાના રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટમાં સંશોધન કરીને કે આ કાયદાને યથાવત્ રીતે પોતાને ત્યાં લાગુ કરી શકે છે.

આમ તો આ કાયદામાં ભાડૂઆત અને મકાનમાલિક, બંને માટેના નિયમો અલગ બનાવવામાં આવ્યા છે. એડવાન્સ ભાડું કેટલું લઈ શકાશે? ઔપચારિક રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ કઈ રીતે બનશે? રેન્ટ એગ્રીમેન્ટની અવધિ સમાપ્ત થશે તો શું થશે? આ પ્રકારના તમામ પ્રશ્નોના જવાબ આમાં આપવામાં આવ્યા છે. એગ્રીમેન્ટમાં થનારી જોગવાઈઓને પણ સ્ટાન્ડર્ડાઈઝ કરાયા છે કે જેથી કોઈ મકાનમાલિક મનફાવે તેવી શરતો ભાડૂઆત પર ન થોપ. અમે આ નવા કાયદાની જોગવાઈઓને સમજવા માટે સુપ્રીમ કોર્ટના સિનિયર એડવોકેટ આશુતોષ શેખર પારચાની મદદ લીધી છે. આવો જાણીએ આ કઈ રીતે તમને પ્રભાવિત કરશે-

મોડલ ટેનન્સી કાયદો શું છે?

  • દેશમાં હાલ ભાડૂઆતો સાથે જોડાયેલા મામલાઓ માટે રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ 1948 લાગુ છે. એના આધારે રાજ્યોએ પોતાના કાયદા બનાવ્યા છે. મહારાષ્ટ્રમાં રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ 1999 લાગુ છે તો દિલ્હી રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ 1958 અને ચેન્નઈમાં પોતાનું તામિલનાડુ બિલ્ડિંગ (લીઝ એન્ડ રેન્ટ કંટ્રોલ) એક્ટ 1960 લાગુ છે.
  • જમીન રાજ્યોનો વિષય છે, તેથી નિયમ તેમના જ ચાલે છે. મોડલ કાયદો કેન્દ્રનો એક પ્રયાસ છે કે આખા દેશમાં એકસરખા કાયદો બને. આ તેમના માટે ફ્રેમવર્ક નક્કી કરશે, જે અંતર્ગત તેઓ પોતાના નિયમોને આકાર આપી શકે.
  • મોડલ ટેનન્સી એક્ટનો ઉદ્દેશ દેશમાં ભાડૂઆત સાથે જોડાયેલા મામલાઓ માટે ફ્રેમવર્ક તૈયાર કરવાની છે, જેથી દરેક આવકના લોકોને ભાડેથી મકાન મળી શકે. આ કાયદો મકાનને ભાડેથી આપવાની પ્રક્રિયાને ધીમે-ધીમે ઔપચારિક બજારમાં બદલીને તેને સંસ્થાગત રૂપ આપવાનો પ્રયાસ છે.
  • રેન્ટલ માર્કેટને સંસ્થાગત બનાવવાને પ્રોત્સાહન આપે છે, જેથી ખાલી મકાનોનો યોગ્ય ઉપયોગ થઈ શકે. ઉદાહરણ તરીકે અમેરિકામાં રેન્ટલ માર્કેટમાં અનેક મોટી કંપનીઓનું પ્રભુત્વ છે. ત્યાં મોટી સંખ્યામાં પ્રોપર્ટી મેનેજર્સ પણ કામ કરે છે.

રેન્ટ કંટ્રોલ કાયદામાં શું ખામીઓ હતી, જેને કારણે એને બદલવાની જરૂરિયાત પડી?

  • નામથી સ્પષ્ટ છે કે આ રેન્ટને કંટ્રોલ કરતું હતું. તેની પાછળ વિચાર એ હતો કે મનફાવે રીતે ભાડું ન વધારવામાં આવે અને ભાડૂઆતને ઘરમાંથી કારણ વગર બહાર ન કાઢવામાં આવે. તેનો ખોટો ફાયદો પણ ઉઠાવવામાં આવ્યો. ભાડૂઆતોએ મકાનો પર કબજો કરી લીધો. એને પગલે મકાનમાકિલ ભાડૂઆત રાખવાથી ડરે છે.
  • રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ ભાડૂઆત અને મકાનમાલિકો માટે પારદર્શી, વ્યાવસાયિક અને યોગ્ય ઈકોસિસ્ટમ નથી આપતું. એમાં બે દશકાઓથી કોઈ જ મોટા ફેરફારો નથી થયા. ભાડાની ઉપલી સીમા પણ 1990ના દશકની જ છે. એ જ કારણ છે કે 2011ની જનગણના મુજબ આજે એક કરોડથી વધુ મકાન ખાલી પડ્યાં છે.
  • અત્યારસુધીમાં જે પણ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ થતાં હતાં એ અનૌપચારિક બનતાં હતાં. મકાનમાલિક મનફાવે તેવા નિયમ મૂકતા હતા. મુંબઈ અને બેંગલુરુ જેવાં શહેરોમાં તો એક-એક વર્ષની સિક્યોરિટી ડિપોઝિટ લેવામાં આવતી હતી. કાયદાને જાણતા ભાડૂઆતો સાથે ડીલ કરવામાં મકાનમાલિકોને મુશ્કેલીઓ આવતી હતી.
  • જૂના રેન્ટ કંટ્રોલ કાયદાઓ રાજકીય રીતે ઘણા જ સંવેદનશીલ છે. દક્ષિણ મુંબઈ જેવા વિસ્તારોમાં જ્યાં પ્રોપર્ટી પર અને દશકાઓથી ભાડૂઆતોનો કબજો છે. ભાડૂઆત મામૂલી ભાડાની રકમ પર રેસિડેન્શિયલ અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી પર કબજો જમાવી બેઠા છે.

ભાડૂઆત અને મકાનમાલિકો માટે શું નવું હશે?

  • જૂના રેન્ટ કંટ્રોલ કાયદામાં ઉપલી સીમા હોવાથી મકાનમાલિક વર્ષો પછી પણ ઘણા ઓછા ભાડા મેળવી રહ્યા છે. નવા કાયદામાં ભાડાની રકમ નિશ્ચિત નથી, પરંતુ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ અનિવાર્ય કરવામાં આવ્યા છે. એને જિલ્લાની રેન્ટ ઓથોરિટીમાં સબમિટ કરવા પડશે.
  • ભાડૂઆતને એગ્રીમેન્ટ કે કોઈપણ દસ્તાવેજ જમા કરવા માટે ડિજિટલ પ્લેટફોર્મ હશે, જે રાજ્યમાં પ્રચલિત ભાષામાં ઉપલબ્ધ હશે. આ એગ્રીમેન્ટ મકાનમાલિક અને ભાડૂઆતની ભૂમિકા અને જવાબદારીઓને સ્પષ્ટ કરશે અને વિવાદોથી બચાવશે. મૌખિક એગ્રીમેન્ટ્સને માન્યતા નહીં આપવામાં આવે.
  • ભાડૂઆતે સિક્યોરિટી ડિપોઝિટ આપવી પડશે, જે બે મહિનાના ભાડાથી વધુ નહીં હોય. બિનરહેણાક સંપત્તિ માટે એક મહિનાનું ભાડું ડિપોઝિટ હોય શકે છે.
  • જો ભાડૂઆત પરિસરનો દુરુપયોગ કરે છે તો રેન્ટ કોર્ટ માલિકને પ્રોપર્ટી પર ફરીથી કબજો કરવાની મંજૂરી આપશે. દુરુપયોગમાં અનૈતિક કે ગેરકાયદેની પ્રવૃત્તિઓ, સમુદાયને નુકસાન પહોંચાડે કે પાડોશીઓને પરેશાન કરવા જેવી વાત સામેલ છે.
  • ભાડૂઆત એગ્રીમેન્ટની અવધિ સમાપ્ત થઈ જાય પછી પણ જો મકાન ખાલી કરવાનો ઈનકાર કરે છે તો મકાનમાલિક પહેલાં બે મહિનાનું બમણું અને એ બાદ ચાર ગણું ભાડું વસૂલી શકે છે.

નવા કાયદા બનાવવા માટેનો આધાર શું છે?

  • વર્ષ 2022 સુધી હાઉસિંગ ફોર ઓલ મિશન (પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના-અર્બન અથવા PMAY-U)લોંચ થયું એ અગાઉ વર્ષ 2015માં એ નક્કી કરવામાં આવ્યું કે જે બે કરોડ ઘર બનવા જઈ રહ્યાં છે એમાંથી 20 ટકા ભાડાં માટે હશે. આ નિર્ણય કેન્દ્રની રિટેલ હાઉસિંગ અંગે બનેલી ટાસ્કફોર્સને 2013ના એક અહેવાલના આધાર પર થયો. એમાં કહેવામાં આવ્યું હતું કે અફોર્ડેબલ ઓનરશિપ હાઉસિંગને બદલે સીધા અફોર્ડેબલ રેન્ટલ હાઉસિંગથી નબળા વર્ગ સાથે જોડાયેલી મુશ્કેલીને દૂર કરશે અને આર્થિક વૃદ્ધિનો માર્ગ ખોલશે.
  • કેન્દ્ર સરકારે PMAY-Uમાં રેન્ટલ કમ્પોનન્ટ માટે 6000 કરોડ રૂપિયા રાખ્યા છે. રેન્ટલ હાઉસિંગ સ્ટોક બનાવવામાં થતા ખર્ચમાં 75 ટકા હિસ્સો કેન્દ્ર આપશે, બાકીની રકમ રાજ્ય, શહેર તથા સ્થાનિક એકમો અથવે NGO અથવા CSR પ્રવૃત્તિઓ મારફત એકત્રિત કરાશે.

શું રાજ્યોને આ કાયદો લાગુ કરવાની જરૂર છે?

  • નહીં. રાજ્ય અને કેન્દ્રશાસિત પ્રદેશ એના રેટ કન્ટ્રોલ કાયદામાં આવશ્યક ફેરફાર કરી શકે છે અથવા નવા કાયદાને લાગુ કરી શકે છે. જોકે આ નિયમોને એ બંધિકાર નથી. એને લીધે ભાડૂઆત સાથે જોડાયેલા મુદ્દા રાજકીય ઈચ્છાશક્તિથી ડ્રાઈવ થાય છે.
  • નવા કાયદામાં ત્રણ સ્તર પર વિવાદના ઉકેલની વ્યવસ્થા કરવામાં આવી છે. જિલ્લા સ્તર પર રેન્ટ ઓથોરિટી બનાવવામાં આવશે. રાજ્યોને સમય, સંશાધનો અને પ્રયાસો કરવાના રહેશે, ત્યારે જ આ શક્ય બની શકશે. તે નીચલા લેવલની જ્યુડિશિયરી માટે ઓછો બોજ કરશે.
  • મોડલ એક્ટ નવા કેસ પર લાગુ થશે, જૂના પર નહીં. જો કોઈ જૂના વિવાદ છે તો એ જૂના કાયદા હેઠળ જ ઉકેલ મેળવી શકાશે. એની પર નવા કાયદા લાગુ થશે નહીં.

આ અર્થતંત્ર માટે કેવી રીતે લાભદાયક છે?

  • સરકારનું માનવું છે કે આ કાયદા રેન્ટલ હાઉસિંગના માર્કેટને ફોર્મલાઈઝ કરશે. ખાલી સંપત્તિઓને ભાડેથી ઉપલબ્ધ કરાવવામાં આવશે. રેન્ટલ યીલ્ડ વધારવામાં આવશે. રજિસ્ટ્રેશનની પ્રક્રિયા સાથે જોડાયેલી સમસ્યા દૂર કરી શકાશે. પારદર્શિતા વધારી શકાશે અને અનુશાસન લાવી શકાશે.
અન્ય સમાચારો પણ છે...